Il contratto preliminare

Cos'è? A cosa serve?

Il preliminare di vendita è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini.

L’elemento distintivo tra il contratto definitivo di vendita ed il preliminare consiste nella volontà delle parti: nel primo è rivolto direttamente al trasferimento della proprietà, mentre nel secondo tale trasferimento dipende da una futura manifestazione di consenso che i contraenti si obbligano a prestare. 

Ciò che qualifica e distingue il preliminare dal contratto definitivo è la volontà delle parti, da ricostruirsi per comprendere la comune loro intenzione. 

La differenza tra il preliminare e il definitivo è il diverso contenuto dell’intento comune delle parti in rapporto alla funzione economico-sociale dei due negozi, che nel preliminare è diretto all’assunzione da parte di ciascuno dei contraenti delle obbligazioni di prestare in epoca successiva il consenso, con la conclusione del contratto definitivo avente effetto traslativo della proprietà, mentre nel contratto definitivo attua tale trasferimento per effetto del contratto concluso. 

Nell’indagine diretta ad individuare la natura preliminare o definitiva di un contratto di vendita occorre verificare dunque l’effettiva volontà dei contraenti per accertare se essa sia stata rivolta direttamente al trasferimento della proprietà. 

Non è obbligatorio stipulare un contratto preliminare, ben potendosi subito stipulare il contratto definitivo. Di solito le parti preferiscono formalizzare l’accordo raggiunto e dunque impegnarsi per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata. 

Ciò che si scrive nel contratto preliminare dovrà poi essere riportato anche nel contratto definitivo e potrà essere modificato solo con l’accordo della controparte. Nel preliminare vanno dunque previste dettagliatamente tutte le clausole di un contratto di vendita, completo ed efficace. La mancanza di un elemento essenziale o il difetto di esso influiscono sulla validità del negozio, rendendolo nullo o annullabile.

Il primo di tali elementi è l’accordo delle parti. Deve essere indicato l’oggetto e la causa.

Non possono poi mancare gli elementi principali della vendita, quali il prezzo e le modalità di pagamento, l’indicazione della casa che si intende acquistare, con indirizzo e precisa composizione, la situazione degli impianti, i tempi di consegna e la data entro cui deve essere stipulato il contratto definitivo di compravendita. Se l’acquirente ha intenzione di finanziare l’acquisto con un mutuo bancario, è opportuno condizionare il contratto preliminare all’effettiva concessione del prestito. 

Indispensabile infine individuare l’immobile con i dati del catasto, allegando al preliminare stesso anche le piantine catastali. 

Il contratto preliminare di vendita avente ad oggetto immobili deve essere redatto per iscritto a pena di nullità. Il contratto preliminare se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo è nullo. 

Soddisfa il requisito formale il contratto preliminare redatto nella forma della scrittura privata, anche non autenticata nelle sottoscrizioni, o dell’atto pubblico.

Il requisito della forma scritta è soddisfatto anche se non vi è contestualità tra la promessa di vendere e la promessa di acquistare. Le dichiarazioni del promittente venditore e del promissario acquirente possono risultare anche da due distinti documenti redatti contestualmente o in tempi diversi.

Il contratto preliminare deve ovviamente contenere anche il prezzo convenuto per la vendita.

Un contratto preliminare di compravendita senza l’indicazione del prezzo convenuto per il trasferimento della proprietà di un immobile è privo di effetto. 

Il contratto di vendita può ritenersi concluso anche se la determinazione del prezzo è rimessa ad un successivo accordo delle parti, a condizione che a tal fine siano stati convenzionalmente precostituiti nel contratto stesso i necessari criteri, punti di riferimento e parametri. Se invece le parti non si sono riservate di determinare in seguito il prezzo mediante un nuovo accordo o non hanno espressamente rinviato la determinazione del prezzo ad un momento successivo, il contratto deve considerarsi nullo o incompleto. Quando le parti dichiarano nel contratto di compravendita di riservare in prosieguo la fissazione del corrispettivo senza alcuna indicazione delle modalità della futura determinazione, il prezzo non può ritenersi ancora determinato né comunque determinabile. 

Occorre perciò prestare molta attenzione alla clausola con cui viene determinato il prezzo evitando di prevedere che lo stesso debba essere stabilito al momento della stipulazione del contratto definitivo o ad una data futura. 

La registrazione e la trascrizione del contratto preliminare di vendita sono due momenti importanti nel percorso che porterà poi alla stipula dell’atto definitivo di compravendita. 

Quanto alla registrazione, essa attribuisce data certa al contratto e garantisce dunque una maggiore tutela in capo ad entrambe le parti. Se è redatto da privati la registrazione deve essere effettuata entro gg. 20 dalla data della sua sottoscrizione, 30 nel caso in cui è stipulato con atto notarile. La mancata o tardiva registrazione oltre i predetti termini comportano sanzioni che possono però essere sanata con un ravvedimento operoso. 

Per la registrazione è dovuta l’imposta di registro di 200 euro, indipendente dal prezzo di compravendita, con aliquota dello 0,50% sugli importi versati a titolo di caparra confirmatoria e del 3% sugli importi versati a titolo di acconto. 

L’imposta di registro proporzionale pagata in sede di registrazione del contratto preliminare dovrà poi detrarsi dall’imposta di registro proporzionale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.