LOCAZIONI BREVI, QUELLO CHE C'È DA SAPERE 

Con la nuova normativa, la disciplina fiscale per “locazioni brevi” viene applicata ai contratti di immobili a uso abitativo con durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche.

Il nuovo regolamento riguarda anche i contratti che interessano la prestazione di servizi accessori, come la pulizia dei locali e la concessione dell’utilizzo del wi-fi o utenze telefoniche.

I contratti possono prevedere ulteriori prestazioni come  per esempio la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o il servizio di colazione.

Tale regime si applica anche: 

• alle sublocazioni

• ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che hanno per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi

• ai contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione

 Per applicare le nuove norme non importa che il contratto sia concluso dal proprietario dell’immobile o da un soggetto che esercita attività di intermediazione immobiliare.

Il proprietario dell’immobile può scegliere di assoggettare il reddito ricavato dall’affitto a un’imposta che sostituisce l’Irpef, le imposte di registro e di bollo.

La novità riguarda la possibilità di esercitare l’opzione per la cedolare secca, per i redditi derivanti dai contratti di sublocazione, di comodato e delle comprensive di servizi accessori, se di durata non superiore a 30 giorni.

 

La base imponibile

L’aliquota dell’imposta sostitutiva (21%) va applicata sull’intero importo del canone indicato nel contratto, senza considerare l’abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.

Per i contratti di sublocazione e quelli a titolo oneroso mediante i quali il comodatario concede il godimento dell’immobile a terzi, l’imposta sostitutiva si applica ai corrispettivi lordi derivanti dagli stessi contratti. Se il contratto prevede anche un corrispettivo per la fornitura di altri servizi, calcolato forfettariamente, la base imponibile della cedolare sarà costituita dall’intero importo corrisposto dal locatario.  

Le spese per i servizi accessori non concorrono a formare il corrispettivo lordo solo quando:

• sono sostenute direttamente dal conduttore

• sono riaddebitate dal locatore al conduttore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti

 

Le altre regole

 Per la dichiarazione, liquidazione, accertamento, riscossione, rimborsi, sanzioni, interessi e contenzioso, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le stesse norme previste per la cedolare secca sugli affitti.

 

Come e quando si sceglie il regime della cedolare

Il locatore esercita l’opzione per il regime agevolato attraverso la dichiarazione dei redditi dell’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi riscossi. L’opzione può essere effettuata per ciascuno dei contratti stipulati.

 

 Gli effetti della cedolare sul reddito

Il reddito assoggettato a cedolare secca deve essere considerato nel quantificare quello in base al quale:

• è determinata la condizione di familiare fiscalmente a carico o la misura di deduzioni e detrazioni

• sono calcolate le detrazioni per carichi di famiglia, le altre detrazioni collegate al tipo di reddito posseduto e quelle per canoni di locazione

• è stabilita la spettanza o la misura di benefici collegati al possesso di requisiti reddituali.

 

 Gli obblighi dichiarativi per le sublocazioni e i comodati

La titolarità del reddito fondiario non è trasferita al sublocatore o al comodatario con il contratto di sublocazione o di comodato poiché resta in capo al titolare del diritto reale sul bene.

Quindi gli obblighi che hanno le parti:

• Dichiarazione del reddito fondiario derivante dall’immobile oggetto del contratto

• Il sublocatore o il comodatario è tenuto a dichiarare tra i redditi diversi i ricavi derivanti dal contratto di locazione applicando il regime della cedolare secca.

 I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare hanno obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve.

Inoltre, se incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la somma incassata.

 Quindi, gli intermediari hanno l’obbligo di:

• trattenere una somma, pari al 21% del canone, se intervengono anche nel pagamento o incassano i corrispettivi.

• Comunicano all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 per il loro tramite