Responsabilità e obblighi

In un contratto di locazione, la principale obbligazione per il conduttore è di versare il canone con il divieto di non poter astenersi dal pagamento o ritardarlo.

E’ chiaro che una sospensione unilaterale del pagamento corrisponde all’inadempimento degli obblighi del locatario. Tale sospensione o riduzione del pagamento è legittimata quando è omessa la controprestazione del locatore (inadimplenti non est adimplendum) e se fatta con lealtà e buona fede.

Il locatore deve garantire al conduttore la possibilità di usufruire dell’immobile e provvedere alle riparazioni eccedenti la piccola manutenzione. Se, una volta avvisato, non si adopera, il locatario può procedere nelle suddette riparazioni chiedendo eventuali rimborsi e risarcimenti al locatore (Cassazione n. 6935/18).

Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima.
Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio (Articolo 1585 del Codice Civile).

La Suprema Corte ha affermato che il locatore non risponde per danni provocati dal conduttore, a meno che non si accerti che il proprietario avrebbe potuto capire, utilizzando la diligenza di cui all’articolo 1176 del Codice Civile, che il locatario avrebbe sicuramente potuto recare danni a terzi nel corso della locazione.

In termini di responsabilità, il Giudice ha dichiarato che, nell’ambito della locazione, al proprietario dell’immobile sono riconducibili i danni a terzi dalla struttura e dagli impianti in essa compresi, mentre è del locatario la responsabilità per i danni arrecati a terzi dai componenti accessori introdotti nell’immobile locato.

Si è stabilito che i contratti di locazione che non vengono registrati sono considerati nulli, la registrazione tardiva ha effetto sanante retroattivo (ex tunc).

Se la disdetta, da parte del locatore, non dovesse essere tempestiva, conserverebbe la sua validità per la scadenza immediatamente successiva.