Tutelare la propria casa

Tutelare gli immobili di famiglia è importante. Come difendere la propria casa?

Il principio generale è quello secondo cui il debitore risponde delle obbligazioni contratte con tutti i suoi beni presenti e futuri, ma è possibile proteggere la propria abitazione. Vediamo i principali strumenti, diversi per  ogni tipo di creditore, per tutelare il proprio immobile da creditori e dal Fisco.

Creditori privati

• Il fondo patrimoniale.

Può essere costituito solo da una coppia sposata destinando l’immobile ai bisogni della famiglia. In questo modo la casa non può essere venduta se non c’è il consenso di entrambi i coniugi. La proprietà rimane comunque in capo al precedente titolare. Nel momento in cui si costituisce il fondo patrimoniale tutti i beni in esso inseriti possono essere pignorati solamente dai creditori sorti per obbligazioni necessarie ai bisogni della famiglia. E’ uno strumento a buon prezzo e veloce, tuttavia presenta degli svantaggi che risiedono nel fatto che la Cassazione ha stabilito che non opera contro i debiti tributari relativi alle imposte sui redditi o sull’attività professionale o commerciale. Può inoltre essere esercitata l’azione revocatoria, ossia il creditore che dimostra l’insufficienza di beni del debitore su cui soddisfarsi può rendere inefficace il fondo e poi pignorare l’immobile.

• La donazione.

Il carico fiscale viene calcolato sul valore attuale del bene e non su quello futuro. Per le donazioni “padre-figlio” non si pagano imposte fino a 1 milione di euro; nel caso in cui la donazione avvenga tra fratelli e sorelle la franchigia è di 100.000 euro, oltre tale importo, l’imposta è del 6%.

I vantaggi della donazione stanno nel fatto che il bene resta in famiglia e finisce di solito nelle mani di chi sarebbe stato il futuro titolare in base ai rapporti ereditari e le tasse sulla donazione sono spesso inesistenti.

Gli svantaggi risiedono nel fatto che la donazione può essere sempre impugnata dagli eredi legittimari che ritengano di essere stati lesi, la donazione può essere facilmente revocata dai creditori entro 5 anni se dimostrano che il donante si è privato di una parte consistente dei propri beni e ha privato di garanzie i creditori, la donazione, infine, nel primo anno è aggredibile senza bisogno di revocatoria.

• La vendita.

Il vantaggio della vendita sta nel fatto che esercitare la revocatoria è molto difficile in quanto è necessario dimostrare che l’acquirente non operasse con buona fede.

Gli svantaggi stanno nel fatto che l’immobile esce definitivamente dalla proprietà del donante e le imposte sono elevate.

Fisco

Cosa succede quando il rischio è che il Fisco agisca in esecuzione forzata?

Si possono utilizzare gli stessi mezzi, ma in questo caso il debitore oltre all’azione revocatoria può rischiare l'incriminazione per sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte.

Per tutelarsi dall’esecuzione esattoriale è possibile utilizzare anche altri mezzi. Bisogna ricordare che l’attuale legge vieta il pignoramento della prima casa. Per non essere pignorata, la prima casa deve essere l’unica di proprietà, adibita a civile abitazione, vi deve essere fissata la residenza e non deve essere accatastata A/8 e A/9. Quando invece si ha più di una casa o manca uno di questi requisiti la casa può essere pignorata.